房地产抵押成立的条件有哪些

房地产抵押，是指以房地产作为担保物的抵押。一般是一方或双方为保证另一方的债务履行，由债务人以自己的房产作为抵押担保。房地产抵押一般应遵循公平、自愿、有偿原则，如果没有正当理由拒不履行双方约定的义务时，可以请求法院强制执行。如果已办理了抵押登记，债权人或第三人对抵押物有优先受偿权益（即优先受偿权利）的，可以向抵押人要求支付相关费用、并承担抵押物的估值费用（亦称价金）。那么房地产抵押成立条件有哪些呢？

1、房地产抵押必须是以房地产作为担保物，并且取得合法的地契，才能进行抵押。

根据担保法的规定，房地产是以土地使用权为抵押物的。如果在办理抵押登记时，地契是合法有效的，那么抵押物的价值就会得到保证。如果没有取得合法有效的地契就以房地产作为担保物抵押的话，只能导致抵押物灭失。根据民法典第586条规定：“以不动产作为担保物权人应当依法办理不动产登记簿有关事项的手续。”不动产登记簿是权利人据以记载不动产权利状况的文书。但不是不动产登记簿只能记载某一房地产权利状况或登记事项的证明文件，而必须记载土地权利状况与该房地产权利状况之间的关系或其他相关情况。

2、房地产抵押必须与主合同同步生效。

抵押合同是主合同的从合同，也就是主债权债务合同生效后抵押物才能设立抵押。抵押物设立前，抵押人和抵押权人已就主债权债务问题订立了合同。因此，抵押合同应在主合同成立时设立。主合同成立时抵押人取得房地产抵押权；主合同未生效时抵押权人取得房地产抵押权；主合同未生效时抵押人取得房地产抵押权。抵押人取得房地产抵押权是其对主债权所担保主债权的实现（即作为合同成立的条件，作为物的所有权转移的条件）。如果抵押权未成立则该合同未生效，抵押人不能取得房地产抵押权。

3、当房地产价值发生变化，债权人应当及时通知抵押权人要求其办理变更登记，如果抵押权已经生效而未办理变更登记的，则该抵押权不存在。

抵押人在房地产抵押登记时，应当填写抵押合同。根据物权法第193条规定：“房地产抵押登记的事项一般应当包括：抵押人身份证明；房地产的位置特征；价值估计及其变化；权利性质、内容及期限；权属证书号码；担保物权或抵押权的实现方式；担保范围；抵押期限；抵押物名称；抵押财产所在地；抵押物地址或权属登记地址及其详细资料。”（第193条）抵押合同签订后至房地产价值发生变化前，债权人应当及时通知抵押权人处理。但抵押人在通知前已向抵押权人清偿债务或提供相应担保的除外。对当事人另有约定或者第三人主张以财产折价、拍卖、变卖后优先受偿不得行使抵押权的，人民法院不予支持，但债权人应及时通知抵押权人办理变更登记手续。未经依法变更登记的抵押权人优先受偿或者处分该财产的其他债权人可以代位行使抵押权。

4、在地契有效期间内房屋尚未转让的，原抵押合同无效。

房地产抵押权有效期间，是指房地产的权利在抵押权设立时至抵押合同生效时止，期间不得超过三十年。在房地产抵押期间内抵押合同有效或者无效的，抵押权不得对抗善意第三人。法律依据：物权法第191条规定：“房地产抵押不得对抗善意第三人。”根据中华人民共和国物权法第191条规定，不动产抵押登记仅适用于房地产尚未依法转让期间；不动产转让时，抵押权不受影响。