百瑞信托的恒益123号集合资金信托，收益10.3，多盈网上看到是工商企业融资，如何看清土地抵押的好坏？

土地抵押是信托常用增信方式，由于有实物进行抵押，且抵押率常常低至30%～50%，受到了投资者的普遍青睐。土地抵押，增信效果好吗？背后有何风险？以下将为您揭晓信托土地抵押的四类风险。1）评估风险信托宣传书中广为引用的抵押率，是用信托融资金额除以土地评估值，一般在30%～50%，越低越安全。这个指标确有意义，但不容忽视的是土地使用权的评估机构经常是被信托公司所聘，在信托公司属性由“受人所托、代客理财”蜕变为“受人所托、为人融资”的当下，评估机构的评估结果是否值得信赖，要打上一个大大的问号。土地质押通常牵涉土地所在地的房地产市场状况，投资者最好对当地房地产市场有所了解，有条件的投资者甚至可以对抵押土地进行实地勘察，而不能光听信被信托公司“收买”的评估公司。2）融资人无法还款时变现有风险土地抵押作为增信方式，最极端的情况是面临融资人无法按期还款，土地被迫变现的风险，但由于土地为大宗物品，一旦抵押清偿短期难以找到合适的买家，这样势必造成抵押物出现因急于变现带来的折扣风险。另外，融资人到信托公司申请办理抵押贷款的土地，多数是处于城市有规划但尚未大规模开发的土地。由于所处地理位置偏僻，此类土地在变现时有较大难度。信托收益一般是8%～10%/年，如果半年后才将土地变现，那么投资者的损失就是4%～5%的利息以及半年的流动性。3）土地闲置2年将被无偿收回土地闲置一年需缴纳土地闲置费，闲置二年可能被无偿收回，而信托一般以2年期为主，须特别留意开发商资金链状况，谨防开发商资金面恶化造成土地闲置2年的极端情况。4）新增房屋优先受偿权不在质押权人投资人许多投资者或许会想，信托融资为房地产开发商服务，支持其建房，在房屋开发完工后，即可卖房还款，一旦销售不济、发生违约，信托公司可以通过土地抵押合同将楼盘拿来变现。但土地抵押变现收益和新建房屋变现收益各有归属的，质押权人只优先享有前者，房屋抵押权人优先享有后者，如何分割是土地抵押变现面临的第四道风险。土地使用权是比较特殊的一种抵押物，各种风险不容忽视。因此，土地抵押信托若非和房地产开发、项目公司“股权类”设计相结合，保障能力并不强。

从产品本身的设计来说产品还不错但是要注意的是华融信托七月份刚帮他发行了一个6个亿两年期的产品然后北方信托也帮他发了1个亿两年期的产品什么时候发的没查到现在9月份又募3.5个亿说明他最近很缺钱最主要的是15年8月30号爱建信托有个2.88亿的信托到期刚好卡在陆家嘴信托前面一两个月。