迟延交房有哪些常见的法律问题呢

由于我国房地产行业的发展，很多开发商都会出现拖欠工程款、工资款等情况，导致很多业主逾期交房。很多业主购买了期房之后，根本没有办法按时交房，给自己或者家人一种非常不安全和不放心的感觉。因此，很多业主都会采取法律手段来维护自己的合法权益，那么购房者应该如何维护自己的权利呢？当开发商逾期交房时，应该承担什么责任？开发商延迟交房是合法的吗，对逾期交房应该采取什么措施？

1、开发商延迟交房的法律责任认定

我国合同法第117条规定，当事人迟延履行后发生当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行会对当事人造成损失的，不承担民事责任；但是，法律另有规定的除外。所以，开发商应当按照合同约定，按时完成交房。如果开发商没有按时交房，业主就有权解除合同，并且要求开发商赔偿损失，但必须在合同解除后10日内赔偿购房者因此所遭受的损失。当然在实践中存在一些特殊情况，如开发商对房屋的价格、房屋实际情况等不确定的情况下，对于开发商逾期交房的原因是否属于重大变化，法律也没有明确规定，一般法院都会根据具体情形综合考虑，对于房屋价格上涨、房屋实际情况等因素认定开发商是不是应该承担违约责任、赔偿损失等。

2、开发商延迟交房的法律后果

根据合同法第九十三条规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。因此，如果开发商因不可抗力造成购房者的房屋不能交房的话，购房者可以要求开发商承担违约责任，如继续履行购房合同或者退房等。一般情况下，开发商应该承担相应的违约责任，如果在正常情况下，可以减轻开发商的违约责任并要求开发商赔偿损失。如果在特殊情况下开发商出现了重大失误或者工作失误，会导致购房者无法继续履行合同，则开发商应该按照合同约定提供相应条件为购房者办理房屋交付手续。如果在正常情况下开发商没有违约行为的话，购房者在约定赔偿期限届满后仍然可以继续履行合同。如果开发商在法律规定期限内未交付房屋的时候，就应该及时提起诉讼并且采取各种措施防止开发商出现违约行为。

3、购房人的损失计算方法与标准

购房人损失的计算方法与标准主要包括:(1)利息损失;(2)房屋维修基金;(3)逾期交房期间自该房屋交付之日起至实际入住之日止按日万分之三的标准计算;(4)逾期交房期间利息的计算方法，根据银行同期贷款利率或以相同金额的贷款计算基准利率按中国人民银行公布的金融机构人民币贷款同期基准利率计算）。在实际操作中，因迟延交房造成购房人损失需要结合以下因素综合考虑:(1)购房人逾期时间与开发商逾期交房时间具有相关性;(2)合同履行完毕之后，开发商逾期交房;(3)业主不认可开发商迟延交房所导致的损害后果。在上述情况下要注意计算损失数额需要看具体开发商情况而定，如果开发商存在违约行为则会造成损失数额大。因此只有在出现了上述情况之后才可以主张合理诉讼请求，在法律规定之外还需要根据实际情况进行综合判断。